W Polsce od lat funkcjonuje przekonanie, że lepiej jest kupić mieszkanie na własność, a najem traktowany jest jako etap przejściowy. To sytuacja wprost odwrotna do krajów zachodu, gdzie wynajmowanie mieszkań ma długą tradycję. Jesteśmy jednak świadkami zmiany – powolnej, ale bardzo istotnej. O tym, jak poszerza się rynek najmu, opowiada Paweł Szczepaniak, główny architekt i współzałożyciel pracowni AP Szczepaniak.
– Jak projektuje się w kraju, w którym rynek najmu nie jest aż tak popularny?
– Przede wszystkim trzeba zwrócić uwagę na fakt, że w Polsce istnieje jeszcze przeświadczenie o tym, że kredyt i własne mieszkanie (a w zasadzie nawet własne dopiero po 20-30 latach) daje większą stabilizację. To jednak zaczęło się trochę zmieniać. Początkowo od dziedziczonych mieszkań, które zostawiało się dla młodszego pokolenia, a w międzyczasie wynajmowało, traktując to jako dodatkowy dochód. Do dziś przecież mamy tych, którzy dysponują niewielkim kapitałem, ale chcą go zainwestować, część skredytować. Wybierają nieruchomości, bo są pewne i ochronią przed inflacją. Mamy z drugiej strony inwestorów dysponujących dużymi zasobami, którzy inwestują na znacznie większą skalę. Z jednej strony więc rynek nie ma tak bogatej tradycji, ale z drugiej przecież – mocno się rozwija, bo sytuacja skłania do inwestowania w nieruchomości, a lokaty są po prostu nieopłacalne. Na tak dynamicznie rosnącym rynku mamy znacznie większe możliwości niż na tym, w którym wynajem funkcjonuje dobrze od lat.
– A jak jest na zachodzie?
– W Niderlandach rynek najmu ma już przeszło 100 lat. Dziś co trzeci Holender mieszka w wynajmowanym mieszkaniu. W Niemczech to z kolei niemal połowa społeczeństwa (48,5%), a tendencja ta panuje od końca drugiej wojny światowej. W Szwajcarii mamy z kolei inną sytuację. Cena metra kwadratowego jest tak wysoka, że nawet mimo bardzo dobrych warunków kredytowych wielu nie może pozwolić sobie na własne mieszkanie, stąd ponad połowa społeczeństwa wybiera wynajem. Dla porównania, w Polsce dziś wynajmuje mniej niż ¼ rodaków.
– Tak duża różnica pozwoliła z pewnością ukształtować pewne kierunki. Jakie zatem trendy architektoniczne obserwujemy u nas, a jakie w innych krajach Europy?
– W Polsce dziś mocno zyskuje na znaczeniu trend mixed-use. Ma to swoje odzwierciedlenie w nagrodach, bo w ostatnim czasie zdobywamy wysokie miejsca za projekty właśnie w tej kategorii. Mogę tu wymienić chociażby Starter III nagrodzony w konkursie European Property Awards 2020-2021 czy Atal Warta Towers z drugim miejscem w Global Future Design Awards. Takich przykładów jest więcej, a to potwierdzenie, że projekty typu mixed-use są przyszłością rynku. Pozwalają efektywnie wykorzystywać przestrzeń, zapewniają stały ruch. Często właśnie inwestycje tworzone z myślą o wynajmie łączą w sobie różne funkcje, w tym usługowe, ale i społeczne: coworkingi, wspólne siłownie, pralnie, ogrody na dachach. Dziś też nie wyobrażamy sobie projektowania takich obiektów bez balkonów. Kiedyś było to dodatkowym atutem, obecnie jest standardem.
Z kolei za granicą częstą praktyką jest serwis zapewniony przez firmę wykańczającą wnętrza, która regularnie dokonuje przeglądu, odmalowuje ściany zarówno w poszczególnych lokalach, jak i w częściach wspólnych. Wymieniają nawet zniszczone elementy. Innym trendem jest wynajem częściowo wyposażonych mieszkań lub najem z niższym czynszem, ale z opcją wynajęcia mebli. Takie rozwiązania u nas dopiero się rozwijają.
– W jakiej perspektywie czasowej możemy spodziewać się, że najem faktycznie stanie się u nas tak popularny jak na zachodzie?
– Niewykluczone, że to kwestia pokoleń, ale obecnie, w czasach pandemii, trudno jest stawiać pewne diagnozy. Rynek będzie się rozwijał, a dzisiejsze tendencje wskazują na duży udział najmu instytucjonalnego. Musimy uwzględnić również fakt, jak kształtują się ceny mieszkań i jakie możliwości kredytowe mają dziś Polacy. Dla wielu najem to po prostu jedyna dostępna możliwość. Mamy również do czynienia z ludźmi, którzy są na starcie samodzielnego życia i rozważają przeprowadzkę do akademika, wynajem pokoju – a zdecydowanie rzadziej kawalerki. Tu z pomocą przychodzi koncept mikroapartamentów, który wprowadzaliśmy do Polski naszym projektem Starter. Za granicą taki model funkcjonuje od lat i ma się świetnie.
– Mikroapartamenty są często krytykowane za małe powierzchnie.
– Mikroapartamentowców nie można ich porównywać z zabudową mieszkaniową. Są one właśnie alternatywą dla wynajmu pokoju w mieszkaniu, a przy tym zapewniają pełną niezależność. Własna łazienka, aneks kuchenny, balkon, a często nawet klimatyzacja – to udogodnienia, których nie znajdzie się w ofertach najmu pokoju czy w akademikach. Samodzielność może być przeważającym argumentem.
– Czy architektura może kształtować zapotrzebowanie na najem?
– Jeśli lokale pod wynajem będą odpowiednio zaprojektowane, z myślą o funkcjonalności, a nie metrażu – z pewnością wpłynie to na ich lepszą recepcję społeczną. Oczywiście w dużej mierze istotny jest czynnik ekonomiczny, ale architektura ma również duże znaczenie. Musimy projektować takie inwestycje, które będą starzały się wolno. Lepsza jakość materiałów wykończeniowych, ponadczasowy design: bo przecież ich eksploatacja jest naprawdę duża. Liczy się to, aby pomimo upływu czasu łatwo było znaleźć najemców. Dziś raporty JLL wskazują, że 42% właścicieli znajduje najemców w tydzień, 27% – do dwóch tygodni, a 15% potrzebuje na ten proces miesiąc. Co więcej, istotnym czynnikiem może okazać się mobilność. Najem daje możliwość zmiany miejsca zamieszkania, co w przypadku lokum finansowanego kredytem nie jest już tak łatwe i spontaniczne. Generacje, które właśnie wchodzą na rynek pracy, są pod tym względem dużo bardziej otwarte i elastyczne niż pokolenie ich rodziców.
– Wygląda na to, że mikroapartamenty zagoszczą w Polsce na stałe. Jak prawdopodobnie będzie się je projektować za 5 lat?
– Choć rynek ten jest jeszcze młody, zebraliśmy już spore portfolio: zaprojektowaliśmy przecież 9 tego typu inwestycji. Nie poprzestaniemy na tym – i inni również stawiają pierwsze kroki w tym segmencie, bo istnieje na taki model zapotrzebowanie, a deweloperzy chętnie decydują się na takie koncepcje. Z pewnością możemy się spodziewać dużej liczby takich inwestycji w pobliżu centrów miast i ośrodków biznesowych, technologicznych, a nawet przemysłowych. Niewykluczone, że dominować będzie teraz najem długoterminowy. Wzrośnie też standard inwestycji, a technologiczne udogodnienia mogą być coraz popularniejsze. Pewne jest jedno, mikroapartamenty będą się pojawiać coraz częściej w kolejnych miastach Polski.
