To, że epidemia COVID-19 wystawi światową gospodarkę na ciężką próbę, jest już pewne. Widmo recesji nie jest dobrą wiadomością ani dla konsumentów, ani dla przedsiębiorstw. Są jednak segmenty rynku, które mogą z niej wyjść obronną ręką i stać się bezpieczną przystanią dla ochrony kapitału.
Wpływ koronawirusa na rynek nieruchomości jest nieunikniony, jednak poszczególne gałęzie dotknie on w różnym stopniu. W przypadku mieszkaniówki najbardziej odporny jest segment luksusowych apartamentów, który rządzi się innymi prawami i jest mniej podatny na wahania koniunktury – zarówno pod kątem cen, jak i popytu.
Luksus ma wzięcie
Ci deweloperzy, którzy mają w swojej ofercie lokale z segmentu premium, nie mogą narzekać na brak zainteresowania klientów nawet teraz. – W ciągu ostatnich tygodni odnotowaliśmy ponad 20% wzrost wejść na stronę, a także odbieramy ponad 30% telefonów więcej niż zwykle – mówi Iwona Nosowska, Sales Manager w Ghelamco. – Klienci są zainteresowani zakupem zarówno apartamentów, jak i lokali usługowych w dwóch naszych warszawskich inwestycjach: Flisac na Powiślu oraz w kamienicach Foksal 13/15 tuż przy Trakcie Królewskim.
Skąd takie zainteresowanie? – W przeciwieństwie do sektora mieszkań popularnych, podaż nieruchomości luksusowych jest bardzo ograniczona. O wiele trudniej dostarczyć taki produkt na rynek – niezbędna jest atrakcyjna i prestiżowa lokalizacja, oraz dbałość o wyższy standard wykończenia. Deweloper musi zapewnić również niespotykane w tradycyjnym segmencie rozwiązania, których wdrożenie znacznie wydłuża realizację. Wszystkie te elementy podnoszą, ale jednocześnie chronią wartość nieruchomości, co sprawia, że w oczach wielu inwestorów jawią się one jako bezpieczna lokata kapitału na trudne czasy – zwraca uwagę Jeroen van der Toolen, dyrektor zarządzający Ghelamco na Europę Środkowo-Wschodnią.
Ceny apartamentów niezagrożone spadkami
Przewagą rynku nieruchomości luksusowych nad innymi formami inwestowania jest jego większa stabilność i odporność na kryzysy gospodarcze. Pokazał to już kryzys z 2008 roku, który wyjątkowo szorstko obszedł się z rynkiem nieruchomości. Choć wtedy tradycyjne mieszkania nawet w kilkuletniej perspektywie odczuwalnie straciły na swojej wartości, to apartamenty klasy premium wyszły z niego obronną ręką. – Na ten moment jeszcze za wcześnie, aby wyrokować, jak prognozowany kryzys po pandemii COVID-19 obejdzie się z rynkiem mieszkaniowym. Jednak doświadczenie podpowiada mi, że nieruchomości luksusowych on nie dotknie, a wręcz przeciwnie – długoterminowo zyskają na wartości – mówi Jeroen van der Toolen.
Na korzyść nieruchomości luksusowych w Polsce przemawia również to, że są wciąż stosunkowo niedrogie w porównaniu do analogicznej oferty w Paryżu, Londynie czy Mediolanie. Nawet w znajdującej się w naszym regionie czeskiej Pradze za 1 mkw. w trzeba zapłacić do 16 tys. euro. – Dla porównania ceny w naszej flagowej inwestycji z rynku premium, która oferuje najwyższe standardy i lokalizację w ścisłym centrum Warszawy – Foksal 13/15 – wahają się od 25 do 40 tys. zł, czyli około 5,5 – 8,8 tys. euro – mówi Piotr Łukasik, dyrektor departamentu Residential w Ghelamco.
Z tego powodu polski rynek nieruchomości luksusowych stał się atrakcyjny również dla inwestorów zza granicy i notował w ostatnich latach znaczący wzrost zainteresowania nabywców. Jak podaje JLL, w samej Warszawie wielkość sprzedaży w segmencie apartamentów (upper-middle i high-end łącznie) w latach 2018 i 2019 rosła w tempie 6 i 8% rocznie, gdy tymczasem liczona dla wszystkich segmentów sprzedaż była o 15% niższa niż w 2017 r.
Pewna inwestycja w niepewnych czasach
W czasach zawirowań gospodarczych, gdy inwestowanie na giełdzie wiąże się z jeszcze większym ryzykiem, zakup nieruchomości luksusowej może się okazać najlepszym zabezpieczeniem dla kapitału. Przed utratą wartości pieniądza nie są w stanie już ochronić lokaty bankowe. Od czasu wprowadzenia stanu epidemii w Polsce, RPP już dwukrotnie obniżyła stopy procentowe (do poziomu 0,5%), co wobec wysokiej inflacji (w marcu 4,6% rdr wg danych GUS) sprawia, że oszczędności Polaków w bankach topnieją. – Tymczasem dobry apartament potrafi nie tylko utrzymać swoją wartość, ale można na nim również dobrze zarobić. Nie jest to produkt podatny na spekulacyjne wzrosty – ich ceny rosną powoli, ale dzięki temu w czasach kryzysowych nie ma również zagrożenia szybkich spadków. W długiej perspektywie takie nieruchomości praktycznie zawsze zyskują na wartości. A niezależnie od tego można je również wynajmować i czerpać stały zysk – przekonuje Jeroen van der Toolen.
Definicja luksusu
Eksperci z zespołu mieszkaniowego JLL twierdzą, że w Polsce zaledwie kilka projektów oferuje standard najwyższy z możliwych, obejmujący wykorzystanie wszystkich lub niemal wszystkich najnowocześniejszych technologii i najbardziej prestiżowych praktyk sektora deweloperskiego. – Spośród zrealizowanych w latach 2010-2019 jedenastu tysięcy lokali w segmencie apartamentów, zaledwie ok. 800 stanowiły apartamenty luksusowe. Obecnie jest ich w realizacji 240, a cała dostępna na polskim rynku oferta w tym segmencie – zarówno w projektach gotowych jak i tych w budowie – wynosiła na koniec 2019 r. 243 lokale – komentuje Katarzyna Kuniewicz, Dyrektor Działu Badań Rynku Mieszkaniowego, JLL.
Dostępność inwestycji z segmentu premium jest tak niewielka ze względu na wyśrubowane kryteria oceny, jakie musi przejść projekt, by się w tej grupie znaleźć. Zgodnie z danymi JLL jest to zaledwie 1% oferty dostępnej na 6 największych rynkach w Polsce.
– Projekt z segmentu apartamentów, a zwłaszcza z segmentu apartamentów luksusowych, powinien mieć potencjał, by nie tracić prestiżu wraz z upływem czasu. Nawet za kilkanaście lat czy kilka dekad będzie stanowić wzór najlepszych rozwiązań architektonicznych, pojawiać się jako pozytywny przykład w branżowych dyskusjach, a przede wszystkim nadal będzie należeć do jednych z najlepszych adresów w mieście – dodaje Katarzyna Kuniewicz, ekspertka JLL.
Aby o apartamencie można było powiedzieć, że jest luksusowy, musi również oferować zdecydowanie więcej niż tradycyjne mieszkanie, choćby najlepiej położone. – Naszą inwestycję Foksal 13/15 wyposażyliśmy m.in. w strefę SPA z saunami i jacuzzi, dedykowane pokoje dla gości lokatorów, dostępny dla wszystkich mieszkańców taras na dachu z widokiem na centrum Warszawy czy zadaszone patio ze strefą spotkań – wylicza Piotr Łukasik.
Luksus w nieruchomościach, niezależnie od tego, czy mieści się w wiekowych murach kamienicy, czy w nowoczesnym drapaczu chmur, ma solidny wspólny fundament. Jego składniki to wykorzystanie unikalnych i kosztownych materiałów, często sprowadzanych z odległych stron świata, najnowocześniejsze rozwiązania technologiczne, wyższe i bardziej przestronne pomieszczenia, wysmakowany design oraz dodatkowe udogodnienia dla mieszkańców, takie jak zapewnienie im obsługi concierge na najwyższym poziomie.
