Ceny mieszkań budzą emocje

W ubiegłym roku wzrost cen na rynku nieruchomości wyraźnie przyspieszył, rodząc wiele pytań i wątpliwości, tym bardziej, że niełatwo na nim o w pełni reprezentatywne dane, a ich interpretacja także nie zawsze jest prosta.

Na rynku pierwotnym Białystok wyprzedził Gdańsk

W czwartym kwartale ubiegłego roku średnie ceny transakcyjne mieszkań na rynku pierwotnym w największych polskich miastach według danych NBP były wyższe w porównaniu do tego samego okresu 2017 r. o 9,5 proc. Jednak ich dynamika była mocno zróżnicowana, a nie brakowało także dość zaskakujących wyników. Liderem pod względem podwyżek okazał się Białystok, gdzie w 2018 r. ceny poszły w górę aż o ponad 17 proc. Podobną niespodzianką jest także wysoka, sięgająca 13,5 proc. dynamika cen w Lublinie. Tym samym Białystok zdetronizował uważany powszechnie za najsilniej drożejący rynek gdański, gdzie ceny wzrosły o niespełna 16 proc., a Lublin wyprzedził równie modną Gdynię, w której mieszkania podrożały o 13,1 proc. Nie należy jednak z tego wyciągać zbyt daleko idących wniosków, a zaskakujące dane można w dość prosty sposób wyjaśnić. Po pierwsze, Białystok i Lublin to miasta, w których liczba transakcji zawieranych kwartalnie sięga zaledwie kilkuset lokali. Wystarczy więc, że w danym kwartale sprzedanych zostanie kilkadziesiąt mieszkań w lepszej lokalizacji i o podwyższonym standardzie, by wpłynęło to znacząco na wzrost średniej ceny na danym rynku. A to wcale nie oznacza, że w górę poszedł ogólny poziom cen w mieście. Po drugie trzeba zwrócić uwagę, że średnie ceny metra mieszkania w Białymstoku i Lublinie jest o około jedną trzecią niższa niż w Gdańsku i Gdyni, a więc nawet niezbyt duży kwotowo wzrost skutkuje znaczącym skokiem w ujęciu procentowym. Po trzecie, w poprzednich latach średnie ceny lokali w Białymstoku i Lublinie nie tylko rosły w bardzo małym stopniu, ale wręcz często wykazywały tendencję spadkową, mają więc przestrzeń do nadrabiania tych zaległości.

Dynamikę nieco wyższą niż średnia dla największych miast, notowano w przypadku Katowic, gdzie ceny wzrosły o 11 proc., Warszawy, gdzie poszły w górę o 10,6 proc. oraz Opola i Szczecina, z cenami zwyżkującymi o prawie 10 proc. Poza Warszawą, w której udział w całym krajowym rynku mieszkaniowym sięga niemal 30 proc., w przypadku pozostałych miast z tej grupy w znacznym stopniu mają zastosowanie uwagi analogiczne do tych, dotyczących Białegostoku i Lublina. Rynki katowicki i szczeciński, choć nieco większe, także charakteryzują się niewielką aktywnością, a więc również są podatne na wpływy wynikające z jakościowej struktury transakcji w danym okresie i nie w pełni oddają ogólne tendencje cenowe. Nieznacznie poniżej średniej dla największych miast plasuje się dynamika cen w Poznaniu (wzrost o 9,2 proc.) i Wrocławiu (zwyżka o 8,1 proc.). W obu przypadkach liczba zawieranych transakcji i atrakcyjność rynku odzwierciedla rzeczywiste tendencje cenowe. W Poznaniu przyspieszenie wzrostu cen utrzymuje się od trzech kwartałów, a we Wrocławiu tendencja ta ujawniła się dopiero pod koniec 2018 r. Uwagę zwracają dość duże dysproporcje między Łodzią, gdzie średnie ceny w czwartym kwartale ubiegłego roku w porównaniu do tego samego okresu 2017 r. wzrosły o ponad 7 proc., a Krakowem, gdzie zwyżka wyniosła jedynie 5,6 proc. Dodatkowo, według najnowszych dostępnych danych NBP, w 2017 r. rynek łódzki był pod względem liczby zawieranych transakcji większy niż krakowski, a więc tendencje powinny być dość wiarygodne. Należy przy tym zauważyć, że średnia cena mieszkania na rynku pierwotnym w Krakowie jest o prawie jedną czwartą wyższa niż w Łodzi. Rynek łódzki charakteryzuje się jednak znacznie wyższą dynamiką cen niż krakowski już od kilku kwartałów. Najsłabiej pod względem ubiegłorocznej dynamiki cen mieszkań prezentuje się Bydgoszcz (wzrost o 4,8 proc), Zielona Góra (3,1 proc.) i Olsztyn (zaledwie 0,5 proc.). W przypadku tego ostatniego miasta, duże, przekraczające 12 proc. zwyżki średniej ceny miały miejsce na przełomie lat 2017-2018, a trzeci kwartał ubiegłego roku także był dużo lepszy, ze wzrostem sięgającym 8 proc. Mamy więc tu do czynienia z wahaniami typowymi dla małych rynków lokalnych.

Zmiany cen w IV kw. 2018 r. w porównaniu do IV kw. 2017 r. (w proc.)

Na wtórnym Gdańsk na prowadzeniu

Na rynku wtórnym tempo wzrostu cen jest większe niż na pierwotnym. W dziesięciu największych miastach mieszkania podrożały średnio o prawie 11 proc. Tu liderem jest Gdańsk, gdzie za lokale sprzedawane z drugiej ręki trzeba było zapłacić o 18,3 proc. więcej niż rok wcześniej. Niemal równie silny, sięgający 18 proc. wzrost zanotowano także w Łodzi. Na trzecim miejscu uplasował się Szczecin, ze zwyżką o ponad 16 proc. Warto zwrócić uwagę, że w tym mieście ceny na rynku pierwotnym poszły w górę jedynie o 10 proc. Wysoką sięgającą niemal 14 proc. dynamiką cen transakcyjnych charakteryzowały się Bydgoszcz, Gdynia, Opole, Zielona Góra i Katowice. W przypadku Bydgoszczy i Zielonej Góry ceny używanych mieszkań rosły nieporównanie mocniej niż nowych, które w Bydgoszczy podrożały o niecałe 5 proc., a w Zielonej Górze o zaledwie 3 proc. Zaskoczeniem na rynku wtórnym jest sięgający zaledwie 2,6 proc. wzrost cen w Warszawie. Co więcej, warszawski rynek wtórny okazał się najsłabszy pod tym względem, spośród siedemnastu miast uwzględnionych w danych NBP. Niewielki, wynoszący nieco ponad 4 proc. wzrost zanotowano w Lublinie, który wysoką, sięgającą 13,5 proc. dynamiką wyróżniał się na rynku pierwotnym. W przypadku większości miast oczekiwania sprzedających były wyższe, a w niektórych przypadkach znacznie wyższe, niż gotowi byli zaakceptować nabywcy. Największą dysproporcję zanotowano w tym względzie w Warszawie, gdzie ceny ofertowe używanych mieszkań były w czwartym kwartale o 11,5 proc. wyższe niż przed rokiem.

Liczy się porównywalność

Tendencje na rynku nieruchomości są niełatwe do oceny ze względu na wspomnianą wcześniej zależność od czynników specyficznych. Średnia cena wyliczona dla transakcji dużym mieszkaniem położonym w peryferyjnej dzielnicy i najbardziej popularnym dwupokojowym lokalem w centrum miasta, niewiele nam powie o rzeczywistej sytuacji na rynku, a nawet może prowadzić do nietrafnych wniosków. Sposobem na uniknięcie tego typu trudności jest tzw. indeks hedoniczny, prezentujący zmiany cen z uwzględnieniem porównywalnych parametrów nieruchomości, takich jak lokalizacja, standard, metraż itp. Wyliczany jest on przez NBP, jednak tylko dla rynku wtórnego. Z najnowszych danych za czwarty kwartał wynika, że licząc w ten sposób, największy, sięgający 18,5 proc. wzrost cen miał miejsce w Poznaniu. Różnica między 7 proc. wzrostem średniej ceny liczonej metodą tradycyjną jest więc bardzo duża, co obrazuje jak różne mogą być wnioski w zależności od doboru danych. W czołówce znalazły się również Olsztyn, Szczecin i Łódź, gdzie ceny mieszkań używanych poszły w górę od 13 do 15 proc. Najsłabszy wzrost cen, sięgający 4-6 proc. miał miejsce w Lublinie, Wrocławiu i Kielcach, choć akurat w przypadku tych miast dynamika była podobna, jak ta liczona zwykłą średnią. Z kolei indeks hedoniczny daje zupełnie inny obraz tendencji na rynku warszawskim, wskazując na wzrost cen przekraczający 12 proc., a więc niemal pięciokrotnie mocniejszy, niż wynikający ze zwykłej średniej.

JAKUB NIECKARZ

PREZES PVI - PROPERTY VALUE INVESTMENTS