Paradoks ten zrodził się z dwóch nachodzących na siebie frontów. Z jednej strony pojawiła się rekomendacja S, znacznie ograniczając dostępność kredytów hipotecznych oraz kryzys sprawiający, że pożyczki w walucie stały się kompletnie nieopłacalne. Z drugiej strony dość duża przewaga podaży mieszkań nad popytem oraz niższe możliwości kredytowe mogą obniżyć ceny nawet o 20 procent.
Okiem banku
Kryzys finansowy wyeliminował praktycznie kredyty walutowe, a koszty i dostępność kredytów złotowych znacznie zwiększył. Komisja Nadzoru Finansowego, chcąc chronić kredytobiorcę, wprowadziła zasadę liczenia zdolności kredytowej na maksymalnie 25 lat (nawet, jeśli zadłużamy się na dłużej) – w praktyce obniża to zdolność kredytową o ok. 10-20 proc. Jeszcze bardziej restrykcyjnie traktowane są kredyty walutowe – rata nie może przekroczyć 42 proc. miesięcznych zarobków. Oznacza to, że przeciętna rodzina mogłaby wziąć kredyt w walucie maksymalnie w wysokości 100 tys. zł (dla porównania – w złotych byłoby to ok. 350 tys. zł). Oczywiście w tych bankach, które jeszcze się z hipotek walutowych nie wycofały, a takich jest niewiele. Do tego wszystkiego dochodzi jeszcze proces wygaszania programu „Rodzina na Swoim” i problemy finansowe samych banków.
- Rok 2011 nie był najłatwiejszy dla rynku kredytów hipotecznych. O ile w pierwszej połowie roku obserwowaliśmy jeszcze tendencję wzrostową sprzedaży, to już w drugim półroczu mieliśmy do czynienia ze zmianami, które doprowadziły do ograniczenia akcji kredytowej. - mówi Robert Rajczyk, dyrektor departamentu kredytów hipotecznych w Credit Agricole Bank Polska. - W 2012 roku zainteresowanie kredytami hipotecznymi zapewne utrzymywać się będzie na wysokim poziomie, jednak popyt efektywny ulegnie zmniejszeniu. Wpłynie na to ograniczenie dostępności kredytu, wynikające z wyższych oczekiwań banków wobec klientów w odniesieniu do wysokości dochodów i wkładu własnego, a także rezygnacji instytucji finansowych z udzielania kredytów walutowych. Szacuje się, że w 2012 roku sprzedaż kredytów hipotecznych będzie niższa o 15-20 proc. w porównaniu z rokiem ubiegłym – przewiduje ekspert.
- Dało się zauważyć zmianę nastawienia klientów. Z uwagi na zawirowania gospodarcze, do wyboru kredytu hipotecznego podchodzili ze zwiększoną uwagą, porównując wiele ofert banków i poświęcając dodatkowy czas na analizę sytuacji makroekonomicznej oraz własnego budżetu. Zapowiedź nadchodzących zmian i zaostrzenia przepisów dodatkowo stymulowała rynek w IV kwartale – potwierdza Dominik Skrzycki, dyrektor Biura Kredytów Hipotecznych, odpowiedzialny za ofertę mBanku i MultiBanku.
Podobnego zdania jest Remigiusz Falkowski, dyrektor zarządzający bankowości hipotecznej i pionu kredytów konsumpcyjnych Peako. Pociesza jednak: - Negatywne czynniki częściowo zniweluje świadomość, że rok 2012 jest ostatnim, w którym RnS będzie dostępna dla klientów. Zatem klienci będą chcieli wykorzystać ostatnią szansę na dopłaty, a deweloperzy dostosują ceny mieszkań, by jak najwięcej mieszkań kwalifikowało się do programu na jego finiszu. W ofercie znajdzie się też więcej małych mieszkań, spełniających wymagania programu – zatem końcówka roku może być bardzo „ciekawa” dla banków i deweloperów i pełna okazji dla klientów.
Przedstawiciele banków są zgodni, że na powrót kredytów w walucie na razie nie ma co liczyć. Kryzys finansowy i duże ryzyko walutowe odstraszają klientów, a co za tym idzie również banki, które masowo wycofują się z tego produktu. Sytuacja może się zmienić dopiero po uspokojeniu nastrojów i zażegnaniu problemów makroekonomicznych, a to raczej, jak zauważają eksperci, nie nastąpi w najbliższym czasie.
Okiem agenta nieruchomości
Utrudnienia w sferze kredytów odbiją się w spadku cen mieszkań - od 2008 roku ceny mieszkań spadły o ok. 15-20 proc. Szczególnie dotknęło to nieruchomości z rynku wtórnego, zwłaszcza tzw. „wielkiej płyty”. To sprawia, że oczy nabywców zdecydowanie zaczynają zwracać się w tę stronę.
- Na przykładzie transakcji z naszego biura zauważyliśmy trend w kierunku zakupu nieruchomości na rynku wtórnym, choć pod koniec roku wzrosła również sprzedaż mieszkań z rynku pierwotnego. Procentowo pokusiłabym się o stwierdzenie, iż stosunek transakcji rynku wtórnym do pierwotnego wynosi 70 do 30 procent - mówi Katarzyna Szczepaniak, pośrednik w obrocie nieruchomościami, SDP Nieruchomości.
Zdaniem naszej ekspertki kryzys nie do końca negatywnie wpłynął na rynek mieszkań. Raczej go zrównoważył – ceny spadły, więc więcej osób może sobie na nie pozwolić. Klienci najczęściej są zainteresowani małymi mieszkaniami, czyli 1-, 2-pokojowymi, od 33-50 mkw., najchętniej za ok. 5000 zł/mkw.
- Przewidujemy spadek cen, ale nie chciałabym się wypowiadać na jakim poziomie on będzie się kształtował - to dopiero początek roku. Obecnie zauważalne są niższe ceny ofertowe mieszkań 3-pokojowych i większych. Co do tych, którymi jest największe zainteresowanie, to zgodnie z zasadą ekonomii, ceny utrzymują się na niezmienionym poziomie – dodaje Katarzyna Szczepaniak.
Okiem dewelopera
Jak informuje Ministerstwo Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej, w 2011 roku po raz pierwszy wybudowano w Polsce ponad 700 tys. mieszkań. To ogromna liczba, zważywszy na ograniczony w tej chwili popyt. Zdaniem analityków możemy liczyć na spore obniżki cen mieszkań rynku pierwotnego, szczególnie tych, położonych na peryferiach miast. Deweloperzy są świadomi ciężkiej sytuacji na rynku kredytów hipotecznych i póki popyt ponownie nie zbliży się wielkością do podaży, ceny będą spadać. Szczególnie, że nabywcy zrażeni wysokimi cenami nowych mieszkań, coraz częściej zwracają się w stronę nieruchomości „z drugiej ręki”, położonych w dogodnych lokalizacjach. Najbardziej skorzystała na tym tzw. „wielka płyta”, stanowiąca obecnie może nie najlepszą, ale na pewno najtańszą opcję.
W sprzedaży nowych mieszkań może natomiast pomóc ustawa deweloperska, która w większym niż dotychczas stopniu chroni prawa nabywców. Wprowadza ona konieczność przechowywania pieniędzy z wpłat na specjalnym rachunku powierniczym oraz wydzielenie ich z masy upadłości dewelopera.
Jak zauważa Sławomir Horbaczewski, wiceprezes zarządu Marvipol S.A., na razie deweloperzy nie mogą narzekać na brak chętnych: - Ponad dwukrotnie zwiększyliśmy naszą sprzedaż w ujęciu rok do roku, stąd tym bardziej zauważamy fundamentalnie mocny popyt na nowe mieszkania. Niemniej jak w każdej innej branży, również w deweloperskiej, popyt zawsze jest kierowany na określone co do swoich cech dobra. Nowe mieszkania muszą być oferowane klientom nie tylko tanio i w dobrej jakości, ale i w lokalizacji zapewniającej wartość dodaną.
Deweloperzy zauważają, że popyt na mieszkania nie ustanie – ludzie wolą jednak w okresie niepewności gospodarczej zainwestować we własne „M”, niż płacić wysokie kwoty za wynajem. Pod względem infrastruktury Polska ma też nadal sporo do nadrobienia wobec innych państw europejskich, a dzięki łagodnej zimie deweloperzy nie muszą przerywać prowadzonych prac.
- Największą popularnością cieszą się mieszkania o niewielkich metrażach od 38 m kw. Są to zarówno kawalerki jak i mieszkania dwu- lub trzypokojowe. Bardzo prawdopodobne jest to, że ze względu na cenę, wiele osób zdecyduje się na zakup mieszkania na obrzeżach miast – mówi Alicja Dolińska, dyrektor marketingu w firmie Dolcan.
- Optymalne mieszkanie w kraju o stabilnym wzroście gospodarczym, ale wciąż goniącym średnią europejską, to mieszkanie kompaktowe, a więc dwupokojowe o metrażu nie przekraczającym czterdziestu pięciu metrów, lub, w drugiej kolejności, trzypokojowe o metrażu nie większym niż pięćdziesiąt pięć metrów. Kupujący zachowują się bardzo racjonalnie, zresztą spłacalność kredytów hipotecznych w Polsce może być wzorem dla wielu innych krajów – dodaje Sławomir Horbaczewski.
Zdaniem deweloperów nie ma już miejsca na obniżki cen mieszkań, ponieważ koszty wykonawstwa nie maleją. - Doszliśmy już do kresu możliwości dalszych obniżek. Restrukturyzacja kosztowa branży deweloperskiej, niezbędna i już przez wielu prowadzona, umożliwi nie podwyższanie cen mieszkań w tym. To już może nie być możliwe w latach kolejnych. Ludzie w Polsce, także w sektorach budowlanym, przemysłowym (obejmującym przecież produkcję materiałów budowlanych) czy wreszcie deweloperskim, powinni i będą coraz więcej zarabiać, a to będzie przeszkadzać deweloperom w utrzymywaniu niskich cen mieszkań – podsumowuje Sławomir Horbaczewski.
Okiem doradcy finansowego
Zdaniem doradców finansowym, aktualnie ma miejsce cykliczna korekta nieruchomości – jest to niezły czas na inwestycję w mieszkanie, ponieważ w 2013 już może nie być tak dobrze.
- Wprawdzie danych za cały rok jeszcze nie ma, ale po bardzo dobrym pod względem sprzedaży pierwszym półroczu nastąpiło odwrócenie trendu i w trzecim kwartale zaobserwowaliśmy spadek liczby udzielonych kredytów o 9,2 proc. w porównaniu z III kw. 2010 r. Oczekujemy, że spadki w IV kw. będą podobne – mówi Marcin Krasoń, analityk finansowy Open Finance.
Ekspert zauważa, że banki mogą mniej chętnie udzielać kredytów: - Przyczyn spadków jest kilka: trudności z pozyskaniem finansowania u spółek matek przez część banków z kapitałem zagranicznym; obawy o spowolnienie gospodarcze; zmiany w programie Rodzina na Swoim ograniczające dostęp do rządowych dopłat; nowa rekomendacja S, która ogranicza zdolność kredytową szczególnie osób chcących wziąć kredyt w walucie obcej.
Jak możemy zauważyć – rynek mieszkaniowy razem z rynkiem kredytów hipotecznych nie stoją obecnie w miejscu, a eksperci różnych branż mają nieco odmienne poglądy na przyszłość. Jedno jest pewne – dla potencjalnych nabywców mieszkań będzie to rok niesłychanie interesujący. Warto trzymać rękę na pulsie.
Katarzyna Kowalczyk
Inwestycje.pl
