Użytkowanie wieczyste „prawie” jak prawo własności

Użytkowanie wieczyste to umowa cywilno prawna zawarta pomiędzy osobom fizyczną bądź prawną a gminą, powiatem (w tym ich związkiem), województwem lub Skarbem Państwa (zwane dalej łącznie podmiotami publicznymi), przedmiotem której jest grunt stanowiący własność jednego z wyżej wymienionych podmiotów publicznych a położony w granicach administracyjnych miast oraz grunt Skarbu Państwa położony poza tymi granicami, lecz włączony do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazany do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunt stanowiący własność jednostki samorządu terytorialnego lub ich związków. Umowa użytkowania wieczystego musi zostać sporządzona w formie aktu notarialnego, z kolei fakt jej zawarcia oraz jej postanowienia podlegają ujawnieniu w księdze wieczystej.

Podmiot publiczny nie traci własności gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste, natomiast użytkownik wieczysty uzyskuje prawo do korzystania z nieruchomości, które jest prawem zbywalnym i dziedzicznym. Prawa użytkownika wieczystego są zbliżone do praw właściciela, albowiem może on swoim prawem swobodnie dysponować np. sprzedać, obciążać, darować lub zapisać w testamencie, podlega ono również egzekucji.

Za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne. Obie wymienione opłaty ustalane są proporcjonalnie do wartości nieruchomości – art. 67 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Pierwsza opłata wynosi od 15 % do 25 % ceny nieruchomości, z kolei opłata roczna jest uzależniona od określonego w umowie celu i wynosi od 0,3% do 3% - art. 72 powołanej ustawy. Druga z wymienionych opłat podlega aktualizacji, jeżeli wartość nieruchomości ulegnie zmianie. W przypadku powstania sporu co do wysokości opłaty rocznej użytkownik wieczysty może odwołać się do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, z kolei od orzeczenia wymienionego organu stronom przysługuje prawo do wniesienia sprzeciwu do Sądu, który jest uprawniony do samodzielnego ustalenia wysokości opłaty rocznej. Należy zauważyć, iż za nieruchomości gruntowe oddane na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów publicznych oraz działalność sportową pobiera się opłatę roczną w wysokości 1% ceny.

Omawianą umowę zawiera się na okres dziewięćdziesięciu dziewięciu lat. W wypadkach wyjątkowych, gdy cel gospodarczy użytkowania wieczystego nie wymaga oddania gruntu na dziewięćdziesiąt dziewięć lat, dopuszczalne jest oddanie gruntu na okres krótszy, co najmniej jednak na lat czterdzieści. Jednocześnie w okresie ostatnich pięciu lat obowiązywania umowy, użytkownik wieczysty może wystąpić z żądaniem przedłużenia umowy na dalszy okres od czterdziestu do dziewięćdziesięciu dziewięciu lat. Należy zwrócić uwagę, że  jeżeli okres amortyzacji zamierzonych na użytkowanym gruncie nakładów jest znacznie dłuższy aniżeli czas, który pozostaje do upływu zastrzeżonego w umowie terminu wieczysty użytkownik może wcześniej wystąpić z takim żądaniem. Podkreślenia wymaga, że odmowa przedłużenia omawianej umowy jest dopuszczalna tylko ze względu na ważny interes społeczny. Przykładowo można wskazać na zmianę w planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczenia gruntu, z uwagi na ważny interes społeczny, którego nie da się zrealizować w wypadku przedłużenia użytkowania wieczystego.

Umowa o użytkowanie wieczyste gruntu może zostać rozwiązana tylko z przyczyn wymienionych w ustawie. Zgodnie z treścią art. 240 kodeksu cywilnego umowa może ulec rozwiązaniu przed upływem określonego w niej terminu, jeżeli wieczysty użytkownik korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, w szczególności jeżeli wbrew umowie użytkownik nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń. Podobne brzmienie ma art. 33 ust 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, na podstawie którego właściwy organ może żądać rozwiązania umowy użytkowania wieczystego przed upływem ustalonego okresu stosownie do art. 240 Kodeksu cywilnego, jeżeli użytkownik wieczysty korzysta z tej nieruchomości w sposób sprzeczny z ustalonym w umowie, a w szczególności, jeżeli nie zabudował jej w ustalonym terminie. Przepisy nie przewidują innych podstaw do rozwiązania użytkowania wieczystego, w szczególności zalegania z opłatami rocznymi.

W tym miejscu należy zwrócić uwagę na treść art. 239 kodeksu cywilnego, zgodnie z § 2 powołanego przepisu Jeżeli oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje w celu wzniesienia na gruncie budynków lub innych urządzeń, umowa powinna określać: termin rozpoczęcia i zakończenia robót, rodzaj budynków lub urządzeń oraz obowiązek ich utrzymywania w należytym stanie, warunki i termin odbudowy w razie zniszczenia albo rozbiórki budynków lub urządzeń w czasie trwania użytkowania wieczystego, wynagrodzenie należne wieczystemu użytkownikowi za budynki lub urządzenia istniejące na gruncie w dniu wygaśnięcia użytkowania wieczystego. Za rozpoczęcie robót uważa się wybudowanie fundamentów, zaś ich zakończenie ma miejsce z chwilą wybudowania budynku w stanie surowym – art. 62 ust 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie podmiotu publicznego przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Jednocześnie własność, o której mowa w zdaniach poprzednich jest związana z prawem użytkowania wieczystego, co oznacza, że w przypadku zbycia omawianego prawa, własność budynków i innych urządzeń przechodzi na nabywcę. Podkreślić należy, iż za nieważną należy uznać umowę o przeniesienie prawa użytkowania wieczystego, w której strony zawarłyby postanowienie, że właścicielem znajdującego się na gruncie budynku miałby nadal pozostać zbywca, jeśli z okoliczności wynika, że bez tej nieważnej części czynność ta nie zostałaby dokonana. Jest więc niezbędne, by przy zawieraniu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, dokonać równoczesnej sprzedaży budynków lub innych urządzeń na nim posadowionych. W przeciwnym razie taka umowa byłaby nieważna z uwagi na niezgodność z obowiązującymi przepisami.

Szczególna sytuacja ma miejsce, w przypadku wyodrębnienia w budynku posadowionym na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym lokali o odrębnej własności, albowiem powstają trzy powiązane ze sobą prawa – prawo własności lokalu, prawo współwłasności części budynku które nie służą wyłącznie do użytku właściciel poszczególnych lokali oraz prawo współużytkowania wieczystego. W opisanym przypadku dochodzi do kolizji dwóch przepisów. Zgodnie z treścią art. 235 § 2 kodeksu cywilnego przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym, z kolei art. 3 ust 1 ustawy o własności lokali stanowi, że w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Pierwszeństwo przysługuje art. 235 § 2 Kodeksu cywilnego - gaśnie odrębna własność lokali w razie wygaśnięcia użytkowania wieczystego gruntu.    Podsumowując, należy zauważyć, iż pomimo opłat związanych z uzyskaniem użytkowania wieczystego gruntu oraz ewentualnego obowiązku określonego korzystania z niego, użytkowanie wieczyste nie różni się znacznie od prawa własności. Podlega ono ochronie takiej jak prawo własności, jest zbywalne - można nim dysponować w niemal identyczny sposób oraz możliwe jest prowadzenie z niego egzekucji. Podkreślenia wymaga, iż prawidłowe wykonywanie prawa użytkowania wieczystego nie pozwala na jego rozwiązanie przez podmiot publiczny, z kolei pomimo zawarcia umowy na czas określony jej nie przedłużenie może być podyktowane jedynie w oparciu o ważny interes społeczny.

Konrad Olczak

Specjalista ds. nieruchomości - Prawnik

Skoczyński Wachowiak Strykowski Kancelaria prawna Spółka Komandytowa